Bratislava sa z hľadiska top obsadenosti hotelov v Európe umiestnila na 25. mieste. Hotely zdražujú.

Bratislava sa z hľadiska obsadenosti hotelov v Európe umiestnila na 25. mieste.
Kliknite pre zväčšenie

Vlastníci hotelov v strednej a východnej Európe* zažívajú rekordné mesiace z hľadiska priemernej dennej ceny izieb, ktorá je hlavným dôvodom dvojciferného rastu tržieb za disponibilnú izbu (RevPAR) v stredoeurópskych mestách v roku 2017. Rastový trend bol zrejme aj v prvom polroku tohto roku (H1 2018). Jedinou výnimkou bola Varšava, kde ukazovateľ RevPAR mierne klesol kvôli klesajúcej obsadenosti, napriek tomu cena za izbu vzrástla rovnako ako v ostatných hlavných mestách regiónu. Vyššie ceny izieb znamenajú výrazný nárast ziskov hotelov, čo vyvoláva veľký záujem investorov. Kvôli nedostatku hotelových nehnuteľností ponúkajú na predaj aj pozemky k výstavbe, v špičkových lokalitách sa pozornosť obracia k prestavbám existujúcich budov na hotely. S rastúcim dopytom pri obmedzenom počte projektov vo výstavbe na väčšine trhu (okrem Varšavy a Viedne) sa v nasledujúcich rokoch očakáva vysoká ziskovosť.

Hlavné mestá strednej Európy* dosahujú najvyššiu úroveň obsadenosti v Európe

Bratislava sa s priemernou obsadenosťou 69,5 % umiestnila na 25. mieste. Priemerná denná cena izby dosiahla 64 eur.

S priemernou 80% obsadenosťou hotelov v roku 2017 obsadila Praha 5. miesto medzi trhmi s najvyššou obsadenosťou v Európe***. Zároveň predstavuje 10. najvyšší hotelový trh Európy s viac ako 35. tisíc izbami, ktoré v roku 2017 poskytli viac ako 18 miliónov pobytov cez noc. Druhým najväčším trhom regiónu zostáva Viedeň, ktorá v roku 2017 poskytla viac ako 15,5 mil. pobytov cez noc a z hľadiska obsadenosti sa umiestnila na 13. mieste. Tretím najväčším hotelovým trhom strednej Európy je Budapešť, ktorá sa z hľadiska obsadenosti umiestila na 10. mieste. Čo sa týka hotelových produktov, je menej rozvinutá ako v Prahe, čo predstavuje ďalšiu expanziu. Ďalším mestom na najvyšších priečkach rebríčka obsadenosti  na kontinente, konkrétne na 7. mieste, je Varšava. Tu sa však očakáva mierny pokles koncom roka 2018 vzhľadom na nové ponuky. Celková miera obsadenosti na hlavných hotelových trhoch v strednej Európe dosahovala veľmi dobrej úrovne a predbehla niekoľko popredných turistických destinácií ako napr. Madrid či Rím.

„Očakávame, že trend rastúceho dopytu bude pokračovať, hoci v niektorých mestách sa rast pravdepodobne zmierni tým, ako budú zdražovať či ako sa v špičke sezóny naplní ich kapacita. Aj preto predpokladáme, že rastový trend bude pokračovať vďaka zrojom dopytu, najmä z Ázie a Stredného východu,“ hovorí Bořivoj Vokřínek, partner v strategickom poradenstve a vedúci prieskumu na oddelení hotelových nehnuteľností za región EMEA v spoločnosti Cushman & Wakefield.


Trh

Obsadenosť 2017 (%)

Priemerná denná cena 2017 (EUR)

RevPAR 2017 (EUR)

1

Edinburgh

83,7

117

98

2

Dublin

83,0

137

113

3

Londýn

81,7

170

139

4

Amsterdam

81,5

144

117

5

Praha

80,1

88

70

6

Manchester

79,1

91

72

7

Varšava

78,8

75

59

8

Kodaň

78,4

141

110

9

Lisabon

77,6

116

90

10

Budapešť

77,5

84

65

11

Barcelona

76,7

143

110

12

Berlín

76,7

96

74

13

Viedeň

75,3

97

73

14

Atény

74,6

119

89

15

Paríž

73,6

234

172

16

Bukurešť

73,6

78

57

17

Zurich

72,8

203

148

18

Madrid

72,7

108

78

19

20

21

22

Tel Aviv

Miláno

Ženeva

Rím

72,2


70,6


70,1


70,1

215


139


245


149

155


98


172


104

23

Helsinki

70,1

110

77

24

Frankfurt

69,5

123

85

25

Bratislava

69,5

64

44





































Pri porovnaní rastu ukazovateľa RevPAR, ktorý je zásadným merítkom výkonnosti za prvý polrok roku 2018 a rovnaké obdobie roku 2017, je možné vidieť pozitívny trend v celom regióne okrem Varšavy. Vedúce postavenie patrí Sofii, kde ukazovateľ RevPAR vzrástol o 19,0 %, hoci z relatívne nízkej vychádzajúcej hodnoty. Bulharskú metropolu nasleduje Budapešť (5,5 %), Bukurešť (4,7 %) a Bratislava (4,6 %). V Prahe a Viedni rast ukazovateľa RevPAR mierne prevýšil 2 %****

 „Miera obsadenosti na mnohých trhoch strednej Európy dostahuje vrchol a ceny izieb sa blížia k cenám v západnej Európe. Tým sa trochu obmedzuje priestor pre razantnejší rast RevPAR. Na niektorých trhoch sa už taktiež začína prejavovať vplyv novej ponuky (tj. vo Varšave) a hoteliéri navyše poukazujú na konkurenciu zo strany platforiem zdieľaného ubytovania ako napr. Airbnb,“ prehlásil David Nath, vedúci hotelového tímu spoločnosti Cushman & Wakefield pre strednú a východnú Európu.

Investície

Investičný dopyt po hoteloch na zásadných trhoch strednej a východnej Európy dosiahla v roku 2017 rekordných 1,7 mld. eur pri 67 transakciách oproti 1,3 mld. eur a 56 transakciách v roku 2016. Transakcie najvyššieho objemu prebehli opäť v Rakúsku, a to v celkovej výškej 791 mil. eur. Druhou najaktívnejšou krajinou bolo Poľsko s 15 transakciami v celkovej hodnote 402 mil. eur. Napriek tomu, že v prvom polroku 2018 boli celkové transakcie iba 0,5 mld. eur, očakáva sa, že v druhej polovici roka dojde k značnému zlepšeniu.

Na Slovensku v roku 2016 dosiahol objem investícií 22 mil. eur, pričom v r. 2017 nebola zaznamenaná žiadna transakcia. V prvom polroku 2018 sa uskutočnili transakcie v hodone 9 mil. eur.

 „Všetky trhy regiónu CEE zažívajú hospodársky a turistický rast, čo priťahuje záujem investorov hľadajúcich príležitosti k navýšeniu  rastu výnosov. Napriek tomu sa v prvej polovici roka 2018 uskutočnil iba obmedzený počet transakcií kvôli nedostatku disponililných nehnuteľností na predaj, občas prehnaným očakávaniam či váhaniam na strane predávajúcich, ktorí hľadajú možnosť opätovného investovania svojho kapitálu,“ tvrdí Frédéric Le Fichoux, vedúci oddelenia spoločnosti Cushman & Wakefield pre hotelové transakcie v kontinentálnej Európe.

Hotelová výstavba

Predpokladá sa, že rok 2019 bude pomerne aktívny: na hlavných trhoch pribudne takmer 5 000 izieb. Novootvorených bude napr. 7 hotelov Ibis v Poľsku.


Celkom by v priebehu nasledujúcich troch rokov malo v hlavných mestách regiónu strednej a východnej Európy pribudnúť viac ako 13 000 hotelových izieb v kategórii od strednej triedy po luxusné. Zásoba rozpracovaných projektov je silná hlavne vo Viedni a Varšave. Na strane ponuky síce v regióne CEE pribudne značný počet nových hotelových izieb, ten však bude v najbližších troch rokoch predstavovať iba 3,5 % zloženej ročnej miery rastu, takže sa neočakáva, že by spôsobil bezprostredné znepokojenie.

Napriek tomu, že sa trhy stále zotavujú a na niektorých z nich je ľahšie dostupné financovanie, očakáva sa, že výstavba hotelov naďalej porastie. V centre Prahy, Budapešti a Viedni je však pomerne obtiažne nájsť dostupné pozemky alebo neobsadené nehnuteľnosti, ktoré by boli vhodné pre rozsiahlu hotelovú výstavbu alebo prestavbu. Tieto mestá sú teda chránené viac ako Varšava, Sofia či Bratislava.

Momentálny dopyt na väčšine trhu stále prevyšuje ponuku, takže v blízkej budúcnosti neočakávame problémy s prevýšenou ponukou.


* Región strednej a východnej Európy (CEE) zahrnuje Česko, Polsko, Rakousko, Maďarsko, Slovensko, Bulharsko a Rumunsko.

** Región strednej Európy (CE) zahŕňa Česko, Poľsko, Rakúsko, Maďarsko, Slovensko

*** Na základe výsledkov z 35 hlavných hotelových trhoch podľa publikácie European Hotel Review agentury STR.

**** V eurách.


Kontakty

Zuzana Gurova

Zuzana Gurová

Senior Marketing Executive

Bratislava, Slovensko

Telefón +421 2 259209366

Kontakt